A quien pretenda sustraerse, el administrador del conjunto le cobrará igual, incluyendo las áreas comunes.

MARCO DEVOTO

Algunos se extrañan por las obligaciones que deben cumplir cuando compran un departamento en un edificio. Se debe a que convivir en un espacio limitado con no familiares trae problemas. Algunos pueden desencadenarse cuando ocurre un siniestro que afecte a una o varias propiedades, incluyendo los espacios de uso común.

Es por esto que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria señala que, salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades deberán ser aseguradas contra incendio, incluyéndose los bienes comunes en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Esta obligación, que no todos los edificios cumplen porque se rigen informalmente, es para establecer responsabilidades en caso de ocurrir un siniestro. De lo contrario, será el administrador el que deberá responder. La ley señala que una comunidad puede declarar como no obligatorio estos seguros, pero entre los administradores formales no se registran casos así, por lo arriesgado que sería tal actitud.

También casas

Daniel Spoerer, de FusionSeguros, precisa que esta obligación es también para oficinas y casas en condominios. "Es obligación del administrador que el conjunto esté asegurado en su totalidad. Habitualmente, se contrata un seguro a una sola compañía para lo que son los espacios comunes, en tanto que el administrador puede ofrecer a los propietarios alternativas que se pueden agregar a la anterior, o cada propietario puede convenir una por su cuenta, debiendo presentarla al administrador para verificar que esté vigente y renovada.

Respecto a los valores de los espacios comunes y de las propiedades individuales que se deben declarar al contratar los seguros, las compañías no tasan, ya que aceptan de buena fe los montos que se le señalen, pero conviene hacerlo en su justa medida por un experto externo.

"Esto es porque, de ocurrir un siniestro, y la propiedad fue sobre o infravalorada, la compañía pagará sólo el valor real de la pérdida, aclara Spoerer. Por ejemplo, si alguien pretende obtener una ganancia de 100 por una propiedad que vale 70, la compañía pagará como máximo esos 70, y si pretende ahorrarse unos pesos o subestima los riesgos asegurando en 50 algo que vale 100, la aseguradora pagará 50.

Catastro y pago

Lo que se acostumbra tasar son los costos de reposición, es decir, lo que cuesta reconstruir el inmueble en su totalidad o cada unidad o espacios comunes afectados para dejarlos en condiciones de habitabilidad como era antes de ocurrir el siniestro, por lo que no se considera el valor del terreno y los bienes muebles.

Las aseguradoras acostumbran hacer un catastro del conjunto según el permiso de edificación y los metros cuadrados, con lo que se determina un valor promedio bastante acorde con la realidad.

Si alguien pretende sustraerse a la obligación de hacerse parte del seguro, la ley faculta al administrador a hacerlo por cuenta y cargo de él, cobrándole la prima correspondiente junto con los gastos comunes. En caso de arriendo, este gasto lo paga el dueño, salvo que el contrato entre ambos especifique lo contrario. Quien aun así no quiera pagar se expone a que la comunidad entable acciones legales en su contra, pudiendo cobrársele intereses y ser presionado además con corte de luz, impedimento de votar en la asamblea de copropietarios o ser elegido en el comité de administración.

La cobertura

"Una buena póliza debe tener una buena cobertura, tanto frente a incendio y adicionales, con una escala de deducibles clara y, algo que hoy se está considerando mucho, las responsabilidades civiles en caso de generar daños a terceros", agrega Spoerer.

Como los incendios son el principal peligro, conviene que la cobertura sea amplia también respecto a sus causas, es decir que no se mencione sólo accidentes, explosiones por causas humanas, sino también naturales, como terremotos. Estos seguros deberían cubrir, y por regla general lo hacen, caída de aviones y otros objetos, deslizamientos de tierra, desplome de estructuras, choques de vehículos, atentados, remoción de escombros y fenómenos climáticos.

Calculando precio

Considerando los tipos de construcción, montos asegurados y riesgos involucrados, un seguro tiene un valor medio anual en torno a 1 UF por cada mil UF, pudiendo ser menor si se trata de una póliza que cubre todo el conjunto habitacional. Un consejo es cotizar precios en distintas compañías.